ONE for GIRL,GIRL for ONE

同性愛者(♀)が独特の視点で恋愛とモテる方法について考察します。

フラット35、ネット銀行が必ずしも得とは限らない

Bank
Bank / Steve Parker

非正規にやさしいフラット35

非正規雇用や自由業の人は信用が無く、住宅ローンを借りることが中々出来ません。
そこであるのが「フラット35」。住宅金融支援機構という所が出している住宅ローンで、簡単に言うと国が作った住宅ローンです。多分。大体そんな感じです。

フラット35は寛大で、私のような非正規雇用のワーキングプアにも1000万とかドーンと貸してくれちゃいます。何これ怖い!ありがとうフラット35!ちなみに「フラット35」という名称がポピュラーだから35年縛りって思われがちだけど、20年ローンや50年ローンもありますよ!

どこで借りてもフラット35の金利は大体同じ

「フラット35は国の住宅ローン」ってふわっとしたこと書きましたが、じゃあどこに行ってフラット35を借りればいいかというと、結局民間の銀行なんです

 

国が銀行に「うちの代わりにフラット35を貸す窓口になってくれ」と委託しているので、同じフラット35でも窓口がいーっぱいあります。有名所だとARUHI、住信SBI、楽天とか、あと大手銀行は大体どこでも取り扱っています。

それで各銀行のサイトを見ると、どこも「うちのフラット35の金利は業界最安ですよ!」みたいなことを書いてますが、実際はそんなに差はありません。なぜならフラット35の金利は国があらかじめ「〇~〇%の間にしてね」と決めているので、どんなに安くしたくても国が決めた最低基準の金利より低くすることは出来ないのです。
金利の設定幅はここ↓に最新のが載っているので参考になさって下さい。

最新の金利情報:長期固定住宅ローン【フラット35】

「業界最低水準金利」と謳っている所は、確かに嘘は言っていませんが、最低金利の銀行は他にいくつもあるので、どこよりも一番安いというわけではないです。
広告で金利が1%を切るような書き方をしている所もありますが、大体は

  • (一般的な35年ではなく)20年ローン
  • (特別割引かつ期間限定の)フラット35Sである
  • 団信に加入しない

などなど一般的に当てはまりにくいケースに該当した場合の最安金利をでかでかと書いている場合が多いです。私も最初だまされたので、申し込む前にちゃんと確認したいですね。

フラット35を選ぶ基準は「融資手数料」と「独自のポイントサービス」

では、金利が横並びだとするとどこをみて選ぶか。
銀行の金額差は融資手数料に出てきます。

例えば私の場合、不動産会社が薦めてきたA銀行は融資手数料が1.8%でした。
対して楽天銀行は1.08%
1500万円の物件を買った場合、差は約11万円です。
かつ、A銀行は不動産会社の提携ローンなので、勝手にローン代行手数料を取られます。
(最初「A銀行にしてもうちは何も貰いませんよ」と不動産は言っていましたが、契約後に貰った見積もりにはしれっと5万円上乗せされていたので指摘したら「前に書き忘れてました」と言われましたw)
自分でローンの手続きをすればローン代行手数料も取られないので、A銀行と楽天ではしめて16万円の差が生じます。

また、直接的な金額以外にも銀行ごとにお得なサービスがあります。
例えば楽天銀行の場合は楽天ポイントが無条件でプラス1倍になります。
イオン銀行はイオングループでの買い物が5%OFFになります。
自分の生活圏でよく使うポイントやカードに合わせてフラット35を選ぶのもありですね。

そういう意味ではA銀行も、不動産会社と提携しているので何かあった時に融通が利きやすいという利点もあるんだと思います。なんたって面倒な手続きを全部やってくれますしね。多少の安心や気楽さを金で買いたいということであれば、不動産の提携ローンも悪くないと思います。

頭金が無いと少し話が違ってくる場合も

そんなわけで、楽天や住信SBI、ARUHIに代表されるネット銀行は融資手数料が安いので基本的にお薦めです。
しかし、それは頭金がある場合に限ります
ここから少し話がややこしくなってくるので、分かりやすく書けるよう頑張りますね。

フラット35の大事な特徴として、「10%の頭金が出せないと金利が上がる」という点があります。
例えば1500万円借りる場合、150万の頭金を支払わないと金利が大体0.44%上がります。0.44%だと総支払い金額が約100万くらい違ってきます。

金利をなるべく安くしたい。でも頭金なんて無い。
そんな人の為に、各銀行は「パッケージローン」というものを用意しています。
フラット35の頭金10%をうちの銀行独自で融資しちゃうよという商品です。

私ももちろん貯金ゼロなのでパッケージローンを利用しましたが、これがまた各社バラバラなんですよね。融資手数料も違うし金利も全然違う。比較するのが大変です。

例えば、A銀行は融資手数料が1.8%、金利が2.4%です。
対して楽天銀行は融資手数料が1.08%、金利が1.767%とあります(2018年12月現在)。

やっぱり圧倒的に楽天の方が安いじゃないか!ってなりますよね。
でも、よくよく調べて計算するとそこまで圧倒的でもないんです

まず融資手数料を見てみましょう。
楽天のパッケージローン(「固定と変動」という商品名です)は確かに融資手数料が1.8%なのですが、よく見ると但し書きに「※ただし、最低融資事務手数料は最低108,000円(税込)となります」と小さく書かれているのです。
つまり融資手数料は、150万×1.08%=1万6200円ではなく10万8千円です。フラット35の分と合わせると約25万4千円
それに対してA銀行はフラット35とパッケージローンを合わせて1.8%の融資手数料なので27万円
ほとんど変わらなくなっちゃいましたね。。。

次はパッケージローン分(150万)の金利を見てみます。
こちらのサイトで計算しました。すごい便利!)
A銀行は金利2.4%で、総支払額は約222万円
楽天銀行は金利1.767%で、総支払額は約201万円
約21万円もの差です。

しかし、これは35年間繰り上げ返済を全くしなかった場合の支払額です。
パッケージローンの金利は高いし、150万円なら頑張ればなんとか数年で完済できる額。先にこちらを繰り上げ返済してしまうとその後の支払いがだいぶ楽になります。
私の場合は、前に住んでいた賃貸よりも月々3万円安くなったので、それを繰り上げ返済にあてようと考えています。

ここで楽天銀行の落とし穴がもうひとつ。
楽天銀行のパッケージローンは繰り上げ返済が100万円以上でないと受け付けてもらえないのです。
これは結構ハードル高いですよね。月3万貯金しても100万円貯まるのは2年9ヶ月かかります。この間に貯金を崩さない自信は……正直ありませんw

また、繰り上げ返済は少額でも早くこまめに支払う方が利息軽減効果が高いです。
ここでA銀行(こちらは繰り上げ返済10万円から可能)と楽天銀行の返済シミュレーションをしてみましょう。

月に3万円貯金→1年ごとに36万円をA銀行で繰り上げ返済したとします。(返済回数軽減型)
1年後 36万円
2年後 36万円
2年9ヶ月後 28万円
……3回に分けて合計100万円を繰り上げ返済した場合、2年9ヶ月後にA銀行の総支払額は222万から161万に減ります。すごい利息減りましたね。

楽天銀行も同じ条件で繰り上げ返済します。ただし楽天の場合、2年9ヶ月後に100万を一括返済です。
すると楽天の総支払額は201万から160万に。
不思議なことにA銀行とほとんど一緒になります!ほんと不思議!(←文系)

このように、早期繰り上げ返済するとパッケージローンでの借入金は金利差があまり関係なくなってしまうのです。


どうでしょう?
ネット銀行は安いとよく言われますが、小さい文字で書かれた但し書きをじっくり見て計算すると意外と変わらないということもあるので、きちんと吟味しなきゃいけないですね。

住宅ローンについて調べていると、本当に※印の付いた但し書きって大事だなと思いましたw 例えば楽天銀行の融資手数料1.08%もよく見るとちゃっかり「※楽天銀行以外をご返済口座にご指定したお客さまは1.404%(税込)となります」って書いてありますもんね。ここを見落として普段の口座に指定しちゃった人は後でやられた!ってなりますよw

情報に踊らされず、自分の返済プランに合わせて総合的に考えるのが大事

ここまでの話をまとめると、1500万円をフラット35で借りた場合、不動産屋の勧めるA銀行と私の希望する楽天銀行とでは総支払額に1~2万円の差しか出ませんでした。
あとは不動産屋のローン代行手数料5万円(ここは不動産屋によって金額が変わりますが)。
つまり総差額は6~7万円です。

6万円多く支払って手続きの面倒さから解放されるか、煩雑な手続きを自分ですることで6万円浮かすか。
価値観の分かれるところですね。
ちなみに私は結局楽天を選びました。理由は

  • たかが6万円といっても普段の自分にとっては大金
  • こまめな繰り上げ返済が予定通りに出来なかった場合のことも考えるとやっぱり楽天の方が得
  • 町でも見かけないようなA銀行よりも、ポイント優遇でいろいろキャンペーンをしている楽天の方が普段の生活に身近で、なんだかんだ魅力的

といった所です。


ネット銀行が安いのは本当です。
しかし、「※ただし〇〇に限る」というケースも多いので、細かい所まで確認するのが大事だと思います。
「ネット銀行が安い」と書いている記事のほとんどは、ここで書いた「パッケージローンの繰り上げ返済額が最低100万円から」とか「融資手数料が安くなるのは自社銀行を返済口座に設定した場合のみ」といった落とし穴については触れられていません。
ちゃんと自分でも調べないと怖いですね。

またパッケージローンや繰り上げ返済のように、自分のプランの立て方によってどこが一番お得な銀行かが変わってきます。例えば購入を急いでいたら不動産の提携ローンの方がきっと融通きかせて早くしてくれるでしょうしね。
100人いたら100通りの購入事情があるので、それに合わせたローンを選べたらいいですね!